一栋写字楼会为碳中和支出多少成本？

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随着中国 2030 年前碳达峰目标的日益迫近，控制碳排放、探索碳减排成为全行业的共同转型方向，商业地产市场的写字楼也开始应对碳配额亏缺及碳资产交易的挑战。

仲量联行报告显示，部分楼宇单项目最高需要额外支出约 50 万至 70 万元。一位超甲级写字楼运营负责人称，最近几年都有购买绿电、碳中和配额的相应开支，并且逐年递增。

根据北京市绿色交易所数据，2022 年碳排放额最高成交价一度达 149 元 / 吨，2023 年交易单价仍在持续走高。

36 氪在《2022 年度北京市重点碳排放单位名单》中发现，909 家重点碳排放单位里涉及物业管理、物业服务的公司超过 120 个，其中大部分公司管理物业为写字楼、酒店、商业综合体等。

实际操作过程中，楼宇业主、承租企业、物管公司，谁在为写字楼的碳配额缺口埋单？

01 写字楼的碳配额缺口有多大？

截至 2023 年，中国已有 15 个省市陆续发布了地方双碳行动方案，北京、上海、广东等地均明确提出到 2025 年单位生产总值能源消耗比 2020 年下降 14% 的目标。

在实施细则上，北京市规定碳排放量为 5000 吨（含）以上的，为重点碳排放企业，需开展碳排放核查和配额清缴等履约工作。

36 氪在《2022 年度北京市重点碳排放单位名单》中发现，909 家重点碳排放单位里涉及物业管理、物业服务的公司超过 120 个，其中大部分公司管理物业为写字楼、酒店、商业综合体等。如北京燕厦物业管理有限公司、金融街物业股份有限公司、北京搜厚物业管理有限公司等。

仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳表示，根据近年来的实操经验，单栋楼宇年均碳排放量一般情况下在 3000 万 -1.5 万吨区间，受到体量、供热机制、出租率、租户行业、工程改造等多方面影响。在此基础上，部分楼宇所获得的碳配额亏缺或可达到 20% 左右，具体情况各不相同，实际碳足迹管理和追踪复杂度很高。

一位超甲级写字楼运营负责人对 36 氪表示，楼宇运营全在细节之处，碳足迹的管理和追踪也是一样。楼龄较长的项目，空调机组的功能衰减、新风机组没有及时清理滤网，必然会产生更多能耗。

「一些项目在建造之时就有先进的节能减排设备，像冰储冷系统能利用电网的峰谷电价差，在电价低时开机制冰，电价高时关机融冰，可以大幅度降低空调运行费用，但运营方并没有投入使用。」上述业内人士称，这些现象多是受制于设备维护运营和相关人力成本。

根据北京市绿色交易所 2022 年碳排放配额有偿竞价的基准底价（117.54 元 / 吨）来估算，部分楼宇单项目最高约额外支出 50 万至 70 万元，以购买碳配额完成清缴履约。实际上，2022 年碳排放额最高成交价一度达 149 元 / 吨，2023 年交易单价仍在持续走高。

02 谁在承担减碳成本？

楼宇业主、承租企业、物管公司，在写字楼碳排放中扮演了三个不同角色。

尽管承租企业在租区内的排放是办公楼宇中最主要的碳排放来源，但业主方和物管公司承担了更多的减碳成本。这是由于楼宇的碳减排遵循了 " 谁排放谁负责 " 的减排逻辑，即 " 谁耗能排放、谁核算报告、谁承担成本 "。

仲量联行数据显示，中等—较冷气候下，基础建筑和办公租区的碳排放占比为 45% 和 55%；中等—较暖气候下，基础建筑和办公租区的碳排放占比分别为 25% 和 75%

对于写字楼来说，能源消耗主要以电力、燃气、油为主，这也是监管及第三方能追踪到的完整碳足迹。米阳称，目前监管原则是实质缴纳电费的单位主体承担相应的清缴责任，大部分楼宇是业主或者物业管理公司代缴电费。

北京上格云智能技术有限公司专注于建筑智慧化运维管理，总裁吴若飒指出，降本增效、节能减排是楼宇业主及运营方的核心需求。

「目前楼宇运营端的节能减排，可以用数字化运营体系，在数十个项目中一个个‘扣’出来，比如精细化调节不同办公空间的空调设备、灯光照明，增强设备性能以降低能效。」吴若飒称除了光伏储能、柔性控制、智能化系统等硬件设备以外，也需要调动租户积极性一起参与，否则很难达到最终目标。

租户方也面临着降低碳排放、达成 ESG 目标的需求。建筑设计公司 Gensler 科技公司领域负责人表示，科技公司一般每隔几年就会弃用或翻新办公空间，由此产生的隐含碳足迹不可估量。投资者越来越重视环境、社会和治理（ESG）目标，在这种情况下，科技公司应巧妙利用可拆卸重组、可重复利用的办公场所产品。

更为常见而复杂的情况是，一家重点排放单位名下有多栋楼宇，或者一栋楼宇里面有多个重点排放单位，这就需要运营者理清楚每个楼宇、每家企业的碳排放情况。

一些楼宇因历史空置率问题影响碳配额的获取及履约，如北京某甲级办公楼在 2016 — 2018 年租赁进度较慢，空置率约在 30% — 50% 水平，因此平均排放量既定值相对较低。随着楼宇入驻率超过 80%，实际能耗及碳排放量也随之提高，基于历史总量法计算发放的碳排放配额远低于当前年度碳排放水平，面临着或购买碳配额，或节能减排降低碳排放量。

目前，国外已有案例是业主将碳税和其他碳相关费用通过运营成本转嫁到租户端。一些做出碳中和承诺的企业也会提前介入楼宇减排策略制定中，以满足自身节能环保目标，并降低未来潜在需额外支付的减排成本。